附件1：

关于《伊犁州直商品房屋租赁市场管理办法（征求意见稿）》起草说明

根据《2022年度立法工作计划》的要求，由我局负责起草《房屋租赁管理办法》，拟将《房屋租赁管理办法》名称修改为《伊犁州直商品房屋租赁市场管理办法》（以下简称《办法》），现将名称修改和《办法》起草情况说明如下。

一、《名称》修改情况说明

依据上位法《商品房屋租赁管理办法》第二条城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本法。该办法中明确将《商品房屋租赁管理办法》简称为“房屋租赁”。经州住建局党组研究，认为行政规范性文件不适宜用简称命名，故提出将《房屋租赁管理办法》修改为《伊犁州直商品房屋租赁市场管理办法》。

二、《办法》起草情况说明

（一）制定《办法》的必要性。商品房屋租赁既是房地产市场的重要组成部分，也是居民解决住房需求的重要途径之一。近年来，随着党中央关于加快培育和发展住房租赁市场、建立“租购并举”住房制度的战略部署，州直商品房租赁市场呈现出快速发展的趋势，有效保障了各族群众房屋租赁需求，在商品房租赁市场繁荣发展的同时，也不同程度暴露出商品房屋租赁市场管理依据不足、市场主体经营行为不规范、租赁各方权利义务缺乏约束等问题。虽然国家、自治区、自治州层面已经出台了一系列有关房屋租赁管理的办法和制度，但由于立法角度和管理目标不同，目前对商品房屋租赁市场全过程、系统化、智慧化的管理依据还有空白，不能有效解决当前商品房屋租赁市场出现的新情况、新问题。急需制定切合实际的《伊犁州直商品房屋租赁市场管理办法》。

（二）制定《办法》的主要依据。国家层级：《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》《房地产经纪机构管理办法》《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）；内地省市：《北京市住房租赁条例》《海口市房屋租赁管理条例》《南京市房屋租赁管理办法》《无锡市房屋租赁管理办法》《西安市规范住房租赁市场管理办法的通知》；自治区级：《新疆维吾尔自治区出租房屋管理办法》（新社宗办〔2012〕17号）《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见的通知》（新建房〔2022〕1号）；自治州级：《伊犁哈萨克自治州人民政府办公厅关于印发〈自治州流动人口和房屋租赁管理暂行办法〉》（伊州政办发〔2011〕61号）。

（三）起草《办法》的主要过程。2022年6月30日成立《伊犁州直商品房屋租赁管理办法》立法工作领导小组，启动相关工作；2023年3月形成《办法》（草稿），多次广泛征求意见建议，对《办法》修改和完善；2023年6月形成《办法》（司法审查讨论稿），经州司法局组织法律行业专家对讨论稿进行反复论证和座谈，再次梳理汇总相关专家意见进行修改和完善；2023年7月形成《办法》（公开征求意见稿），通过伊犁州政府网站发布，同时形成《办法》（送审稿）再次报送司法局进行合法性审查；2023年8月由州住建局牵头再次组织住房保障和房地产业处室主要负责人、相关起草人员以及律师召开专题研究会，对《办法》（送审稿）进行反复研究完善。2023年9月州住建局召开党组会对《办法》（送审稿）进行研究并同意呈报政府。因名称修改向告州司法局报备，州司法局要求对《办法》（送审稿）再向州直各单位征求意见后呈报州政府。

（四）形成《办法》的主要内容。一是构建四级监督管理体系。四级管理体系由州、县市、街道、社区居民委员会组成。二是明确商品房屋租赁管理标准。针对“合租、群租”投诉受理、治理等工作缺乏依据问题，结合州直商品房屋租赁市场实际情况，明确了住房出租标准。三是建立商品房屋租赁管理制度。与公安部门流动人口管理等相结合，建立出租住房管理制度。四是推行商品房屋租赁合同备案。要求各县市通过网签交易服务平台办理商品房屋租赁合同网签备案相关手续。五是保障商品房屋承租人合法权益。明确出租人应对承租人做到合同相关条款的风险提示、不得以强制方式驱逐承租人等。六是建立开业信息推送制度、交易资金监管制度。要求市场主体，开展业务前，向工商登记住所地住建部门推送开业信息，并在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。七是规范商品房屋租赁市场主体。提出市场主体不得发布虚假信息等要求，规范经营行为，引导行业规范健康发展。

附件2：

伊犁州直商品房屋租赁市场管理办法

（修改稿）

第一章总则

第一条为加强商品房屋租赁市场管理，明确商品房租赁管理职责，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房屋租赁管理办法》《房地产经纪管理办法》《新疆维吾尔自治区出租房屋管理办法》等有关法律法规、规章规定，结合伊犁州直商品房租赁市场实际，制定本办法。

第二条在以出让方式依法取得的国有建设用地上，经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发建设的商品房的租赁及监督管理，适用本办法。

本办法所称的“商品房屋租赁”，是指出租人、转租人将符合条件的商品房屋出租、转租给承租人使用并收取租金的行为，旅馆业客房、学校、企业和个人自建房及宿舍等情形除外。

个人出租自有商品房，按照《新疆维吾尔自治区出租房屋管理办法》《自治州流动人口和房屋租赁管理暂行办法》执行，在向社区备案同时按照本办法第十一条、第十二条之规定通过县市房地产交易服务平台办理商品房屋租赁合同网签备案相关手续。

法律法规对保障性租赁住房、公共租赁住房，单位自管房的租赁另有规定。

第三条商品房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法、诚信原则；商品房屋租赁管理应该采用管理与服务相结合的方式，实行属地管理。

第四条将商品房屋租赁活动纳入基层治理体系，建立县市统筹、街道乡镇、社区、村负责治理机制；充分运用信息手段，创新服务方式，推进数据共享，为商品房屋租赁当事人提供规范、便利、高效的商品房屋租赁管理服务。

第五条州级住房和城乡建设部门负责州直商品房屋租赁的综合指导和监督管理工作。建立健全商品房屋租赁市场信用管理体系；指导县市做好本行政区域内商品房屋租赁的监督管理。

市场监督管理部门负责从事商品房屋租赁有关市场主体注册登记，在职责范围内，依法查处企业无照经营行为；监督处理利用合同侵害国家、社会公共利益的违法行为；查处违反公平、自愿原则，迫使合同相对人接受关联服务或不按规定明码标价、标价之外收取未予标明费用等违反价格法律法规的行为。

公安机关负责对商品房屋租赁实行治安管理，负责建立登记、安全检查等管理制度；督促指导社区居民委员会、村民委员会做好商品房租赁的安全防范、法制宣传教育和治安管理工作。

消防救援机构负责商品房屋租赁消防安全管理工作，组织指导街道（乡镇）、社区依法依规履行开展消防宣传、监督检查、落实消防安全责任，整改消防安全隐患。

自然资源部门负责对商品房屋租赁违法用地的行为进行查处。

税务部门负责落实国家、自治区房地产市场税收政策措施，指导各县市严格贯彻落实房地产市场税收政策措施。

网信部门负责对房源信息发布主体资格、房源必要信息和从业人员真实从业信息进行核验。

金融监管局、财政局负责协调有关部门查处和打击商品房屋租赁市场非法金融行为。

人力资源和社会保障部门负责商品房租赁人员的就业指导工作、卫生健康部门负责商品房租赁人员的人口与计划生育管理服务工作等其他相关部门按照各自职责进行商品房屋租赁市场管理及违法行为的查处。

第六条县（市）人民政府住房和城乡建设部门负责本辖区范围内的商品房屋租赁监督管理工作。承担商品房租赁相关信息的采集、商品房屋租赁合同网签备案、企业开业信息登记等事项，并建立信息报送制度，发现重大舆情要及时反馈至有关部门；发布商品房屋租赁市场相关信息；做好政策法规和房屋使用安全知识宣传；运用信息化手段，加强对辖区内商品房租赁的动态管理。

街道办事处、乡镇人民政府加强对本辖区内商品房屋租赁的日常监督管理，指导居民委员会、村民委员会协助做好商品房租赁管理和服务等相关工作，加强自治管理有效预防和化解矛盾。

第二章商品房租赁行为规范

第七条出租的商品房屋应当符合消防、治安、安全、环保等方面的相关规定，并具备给排水、供电、供气等必要的基本居住条件。

有下列情形之一的商品房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变住房使用性质的；

（四）法律法规规定禁止出租的其他情形。

第八条出租商品房屋应当遵循以下标准：

（一）最小出租单位标准。出租商品房屋最小单位应当以原房屋设计的房间为最小出租单位，不得违规改变商品房屋内部结构分割出租，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

（二）最多出租人数标准。出租商品房屋每个房间的租住人数原则不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

（三）最低人均租住面积标准。人均租住住房使用面积不得低于5平方米。但为了满足租赁商品房屋特定需求，集中开发且符合规划、消防、安全等规定的租赁商品房屋集约式产品另有规定的，从其规定。

第九条出租商品房屋管理应当遵循以下规定：

（一）从事商品房屋租赁活动的企业，应当建立管理制度，明确管理人员，落实安全管理职责，建立信息登记簿或登记系统，并将相关登记信息报送辖区公安等部门备案。

（二）出租自有闲置合法住房的个人，应切实履行其作为出租商品房屋安全管理责任人的义务，协助公安部门做好流动人口信息登记，不得向没有合法有效证件、来历不明的人员出租住房。商品房屋所有权人将住房委托他人出租、管理的，应当及时向房屋所在地的社区居民委员会进行登记。

第十条出租人和承租人应当依法签订商品房屋租赁合同，并应遵守以下规定：

（一）租赁双方须按照公平、自愿的原则签订商品房屋租赁合同，鼓励租赁当事人统一使用《自治区住房租赁合同》示范文本。倡导签订长期合同，建立稳定的租赁关系。

（二）租赁当事人签订商品房屋租赁合同时，需认真阅读合同条款，明确双方的权利义务，出租人应对承租人做到合同相关条款的风险提示。

（三）承租人将租赁商品房屋转租给第三人，应当经房屋产权人书面同意。

（四）出租人不得在租赁期限内单方面任意提高租金标准，随意变更租金调整频次和租金涨幅。

（五）出租人收取押金的，应当在租赁合同中约定押金的数额、管理方式和返还时间。除合同约定的扣除押金条款外，不得恶意克扣押金。

（六）出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租商品房屋。

（七）商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原商品房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该商品房屋。

第十一条商品房租赁交易实行合同网签备案。租赁当事人达成租赁成交、变更、解除意向后，应当在30日内通过县市房地产交易服务平台办理商品房屋租赁合同网签备案相关手续。

第十二条出租人应当遵守以下规定：

（一）查验承租人的身份证件，并登记承租人的姓名、身份证件的种类和号码；

（二）发现承租人利用租赁住房从事非法活动和无证无照经营的，应及时报告公安机关报案或向有关部门；

（三）按照国家和自治区的有关规定，与承租人及时办理住房租赁合同网签备案等相关手续；

（四）配合有关部门对承租人违法违规行为进行调查、制止及处罚等工作；

（五）法律法规规定的其他义务及责任。

第十三条承租人应当遵守以下规定：

（一）如实向出租人提供姓名、身份证件的种类和号码；

（二）按照国家和本市的有关规定，与出租人及时办理商品房屋租赁合同网签备案等相关手续；

（三）不得擅自改变房屋用途，不得利用租住商品房屋进行非法活动；

（四）不得利用出租商品房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活；

（五）法律法规规定的其他义务及责任。

第十四条商品房屋租赁产生的纠纷可通过协商、调解、仲裁或者诉讼等途径解决：

（一）租赁当事人因租赁住房发生纠纷的，依据商品房屋租赁合同的相关条款协商解决；

（二）租赁当事人因租赁商品房屋发生纠纷的，也可向街道办事处或其他相应机构申请调解；

（三）租赁当事人不接受调解结果或者协商未达成一致的，可以通过仲裁或诉讼等途径维护自身合法权益。

第三章商品房屋租赁市场主体规范

第十五条在州直从事商品房屋租赁活动的企业以及转租商品房屋10套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记，依规办理房地产经纪机构备案证，其名称为“××房地产经纪有限公司”，其经营范围应当注明“住房租赁”。商品房屋租赁企业开展业务前，应当向工商登记住所地住建部门推送开业信息。

第十六条建立商品房屋租赁资金监管制度，住建等部门指导商品房屋租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户，规范企业经营行为。

第十七条从事商品房屋租赁活动的房地产经纪机构、商品房租赁企业通过各类信息平台发布的房源、企业备案、从业人员等相关信息，应当对其真实性负责，不得发布虚假信息。

第十八条从事商品房租赁活动的企业应合法诚信开展商品房屋租赁业务，提供真实有效的商品房屋租赁信息，不得为不符合规定的租赁商品房屋及相关租赁当事人提供租赁服务，不得参与或教唆他人参与不符合规定的商品房屋租赁行为。

第十九条从事商品房屋租赁活动的企业不得扰乱商品房屋租赁市场秩序；不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展“租金贷”业务；不得强制或诱骗承租人使用“租金贷”。

第二十条从事商品房屋租赁活动的企业从业人员应当熟知与住房租赁业务相关的各项法律法规、行业政策规定，并为承租人提供实名服务、诚信服务，在服务过程中不得损害租赁当事人的合法权益。

第二十一条建立健全房地产经纪机构、商品房租赁企业和个人信用管理体系。全面建立相关主体的信用档案，实行信用评价管理和公示制度，建立多部门失信联合惩戒机制。

第四章互联网信息服务

第二十二条互联网信息平台提供信息发布服务，在发布房源信息、推荐房源前应当征得信息发布者本人同意，并要求信息发布者提交其身份、地址、联系方式等信息，进行核验、登记，建立电子登记档案。

第二十三条互联网信息平台知晓或者应当知晓信息发布者存在提供虚假材料、发布虚假信息等违法行为的，应当及时采取删除、屏蔽相关信息等必要措施，并立即向辖区住房和城乡建设部门告知。

第二十四条出租人在互联网信息平台上发布房源信息、推荐房源的，应当向平台提交不动产权证书原件照片和房屋交易网签备案合同原件照片等备查系列证明材料；商品房屋租赁企业、房地产经纪机构在互联网信息平台上发布房源信息、推荐房源的，应当分别遵守本办法第三章商品房屋租赁市场主体规范的相关规定，并向平台提交相关证明材料。

第五章监督管理

第二十五条辖区住房和城乡建设部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈等措施，对商品房屋租赁企业、房地产经纪机构及从业人员进行监督。

第二十六条辖区住房和城乡建设部门通过商品房屋租赁经营企业、房地产经纪机构进行线上线下服务落实商品房屋租赁网签交易备案和交易资金监管，进一步加强商品房屋租赁管理和价格监测，建立健全相关预警机制。

第二十七条按照《新疆维吾尔自治区房地产经纪机构和从业人员信用评价管理办法（试行）》（新建房〔2020〕24号），全面落实房地产经纪机构和个人信用管理体系以及相关主体的信用档案，实行信用评价管理和公示制度，建立多部门失信联合惩戒机制。

第二十八条辖区住房和城乡建设部门建立健全商品房屋租赁纠纷多元化解机制。因商品房屋租赁发生纠纷的，由租赁当事人协商解决；不愿协商或者协商不成的，可以向基层有关政府部门、人民调解组织申请调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

有关部门应当依法加强对商品房屋租赁纠纷的基层人民调解和行业调解等工作的指导。

第二十九条辖区住房和城乡建设部门广泛宣传，提高依法进行商品房屋租赁的正确意识，促进商品房屋租赁市场规范化管理。

第六章法律责任

第三十条违反本规定有关条款，分别由住建、发改、公安、市场监管等相关部门依法给予处罚。

第三十一条行政执法人员不执行本规定，滥用职权、玩忽职守、包庇犯罪、徇私舞弊的，应当追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条出租人、承租人利用出租、承租的商品房屋进行违法犯罪活动的，由有关行政管理部门依法处罚。拒绝、阻碍行政执法人员依法执行公务的，由公安机关依法予以处罚；违反商品房屋租赁管理的，依照《中华人民共和国住房和城乡建设部商品房屋租赁管理办法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第三十三条本办法自颁布之日起施行。