霍尔果斯经济开发区管委会，自治州直属各县市人民政府，自治州人民政府各部门、直属机构，州直属各企事业单位，奎屯—独山子经济技术开发区、伊犁国家农业科技园区、都拉塔口岸、那拉提景区管委会：

《自治州关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》已经自治州第十五届人民政府第1次常务会议审议同意，现印发你们，请认真贯彻执行。

伊犁哈萨克自治州人民政府办公厅

2022年2月24日

自治州关于加快发展保障性租赁住房的

实施方案

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，进一步健全完善自治州住房保障体系，加快发展保障性租赁住房，着力解决新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体的住房困难问题，根据《自治区关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（新政办发〔2021〕89号）文件精神，结合自治州实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，贯彻落实第三次中央新疆工作座谈会和自治州城市建设管理工作现场推进会精神，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，进一步铸牢中华民族共同体意识，营造各族群众互嵌式居住的良好局面，推进以人为核心的新型城镇化，保持房地产市场平稳健康发展，注重城市职住平衡，合理规范保障性租赁住房面积和租金标准，促进实现各族群众住有所居，为把自治州建设成丝绸之路经济带核心区重要支点提供有力支撑。

二、基本要求

（一） 坚持职住平衡，供需匹配。坚持需求导向，进一步摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源、人口流入情况，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，科学确定保障性租赁住房建设目标和项目规划，解决好租不到和租不出的矛盾，促进实现职住平衡。

（二）坚持政府引导，多方参与。县市人民政府提供土地、税收、财政、金融等相关政策支持，在国有企业示范引领作用的基础上，充分发挥市场机制作用，积极引导市场主体参与投资建设及运营。坚持“谁投资、谁所有”，通过新建、配建、改建、盘活等方式，多渠道扩大供给。支持专业化、规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房，形成多元化的保障性租赁住房供给体系。

（三）明确保障对象，合理确定租金。保障性租赁住房主要解决符合条件的城市无房新市民、青年人（含各类引进人才、消防救援人员、退役军人等群体）和城市基本公共服务人员的阶段性住房困难，不设收入线门槛。对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择方面给予适当照顾。对符合住房保障条件成年后孤儿等特殊群体优先实施保障。准入和退出的具体条件由县市人民政府按照保基本的原则合理确定。保障性租赁住房租金遵循“住户收入可承受、企业经营可持续”的原则，按不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%评估确定，让群众租得起、租得稳。在满足需求的情况下，可按保障性租赁住房租金标准面向社会出租。经各县市认定的引进高素质、高层次人才，可由用人单位（或人才管理部门）承担租金或给予差额补贴，具体由各县市自行确定。

（四）科学确定选址，规范建设标准。保障性租赁住房建设应当按照国土空间规划要求，充分考虑城市基础设施和交通出行条件，合理选址布局，主要安排在产业园区及周边、交通站点附近和城市建设重点片区等区域，促进职住平衡。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，70平方米以内户型建筑面积占比原则上不低于80%。新开工建设的保障性租赁住房，应当合理配套商业服务设施。用工集中、人员密集且流动性大的产业园区、企事业单位等应重点建设宿舍型保障性租赁住房，重点解决职工阶段性居住问题。保障性租赁住房建设适用标准按照《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）执行。

（五）加强全过程监督，全流程监管。各县市人民政府在自治区、自治州统一部署下，建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。保障性租赁住房原则上单次租赁合同期限不超过5年，一次性收取租金最长不超过1年。承租人不得破坏保障性租赁住房设施设备，不得擅自装修或者转租、转借，不得转变租住用途。要加强对保障性租赁住房建设运营单位的事前事中事后联合监管，对违法建设、改变用途、提高租金等违规行为，严肃追责从严处罚。

（六）推进互嵌式居住，构建完整社区。各县市人民政府在保障性租赁住房房源筹集、建设、分配过程中，应按照“构建各民族互嵌式社会结构，发展城镇互嵌式社区”要求，引导不同民族的保障对象在同一小区同栋同单元互嵌混住，要落实住房和城乡建设部印发的《完整居住社区建设标准（试行）》，结合保障性租赁住房实际，完善相适应的市政配套基础设施、基本公共服务设施、便民商业服务设施等，完善提升居住环境，为各族群众提供共居共学共事共乐的平台，促进各民族广泛交往、全面交流、深度交融。

三、政策支持

（一）细化土地政策支持

1.推进利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。在尊重农民集体意愿的基础上，鼓励城郊结合区、产业集中区、交通枢纽区周边的村镇集体经济组织利用集体经营性建设用地，通过自建、联营、入股等多种方式参与建设保障性租赁住房，租赁收益按照农村集体产权制度改革要求进行量化、分红，用于发展村集体物业经济。建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

2.支持各县市企事业单位在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿等前提下，利用依法取得使用权的土地或自有闲置用地建设保障性租赁住房。变更土地用途的，不补缴土地价款，原划拨性质的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人通过自建或合作建设运营保障性租赁住房。

3.支持产业园区、企业利用自有用地建设保障性租赁住房。在符合园区发展规划，满足安全、消防和环保要求的条件下，产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高的部分主要建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各项目配套比例对应的用地面积或建设面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房，方便职工生活，便于集中管理。

4.支持各县市将依法取得土地和批建手续，且闲置和低效利用的商业、办公（技术业务）用房、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，按程序报批后，改建为保障性租赁住房。在改建为保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

5.加大用地保障力度，各县市人民政府根据保障性租赁住房发展规划和年度计划，对保障性租赁住房所需用地指标实行“报备制”，做到应纳尽纳、应保尽保，进一步确保保障性租赁住房用地供应。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，以出让或租赁方式供应的，应将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期或分年收取，最长不得超过两年，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。在新建普通商品住房项目中，可配建一定比例的保障性租赁住房，并将配建比例纳入具体土地出让方案，配建比例和管理方式由各县市人民政府确定。鼓励各县市探索在公共交通便捷区域建设一定比例的保障性租赁住房。

（二）落实税费和上级补助资金支持政策

1.积极争取通过上级现有资金渠道，加大对保障性租赁住房建设任务的资金支持。

2.对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税政策。

3.保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

4.利用非居住存量土地或房屋改建为保障性租赁住房的项目，在取得保障性租赁住房项目认定书后，其用水、用电、用气执行民用水电气价格。

（三）完善金融政策配套

1.加大对保障性租赁住房建设的金融支持力度，鼓励银行业金融机构以市场化方式向建设、自持运营的保障性租赁住房主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，强化金融产品创新，提升金融服务质效，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。按要求做好保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。严禁县市人民政府在保障性租赁住房建设中违规举债。

2.支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进、发行住房租赁担保债券；支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

3.支持保障性租赁住房建设、改造、运营企业发行不动产投资信托基金（REITs）融资。

四、工作流程

（一）明确实施县市范围。各县市人民政府根据本地实际情况，研究实施保障性租赁住房的需求和规模，由自治州保障性安居工程领导小组汇总，经自治区保障性安居工程领导小组审核后，报请自治区人民政府确定实施县市范围。

（二）确定发展规划及年度建设计划。各县市人民政府按照“科学规划、按需申报”的原则，编制当地保障性租赁住房发展规划，明确年度建设计划，并向社会公布；自治州人民政府负责汇总各县市情况，编制自治州保障性租赁住房发展规划及年度建设计划，并向自治区保障性安居工程领导小组报备。

（三）组织项目实施。各县市人民政府要建立项目清单及台账，指导各项目实施主体完善项目手续、确定适用标准、合理管控租金，实行精细化管理，并按要求申报年度建设项目；州保障性安居工程领导小组要加强对各县市项目全过程监督，并汇总各县市年度建设项目。

（四）简化审批流程。各县市要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批绿色通道，提高项目审批效率。建设主体取得保障性租赁住房项目认定书后，分别申请办理立项、用地、规划、施工、消防等手续，享受保障性租赁住房土地、财政、税务和金融等各项支持政策。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。

1.对已建成的利用非住宅改建租赁住房项目，由建设主体向项目所在县市保障性租赁住房工作领导小组办公室提出申请，保障性租赁住房工作领导小组组织住房和城乡建设、自然资源等部门，重点审查项目结构安全、消防安全和运营管理方案，形成联合审查意见，对符合保障性租赁住房管理规定的，出具保障性租赁住房项目认定书。

2.对利用国有建设用地、集体经营性建设用地集中新建、企事业单位利用自有土地建设和非居住存量房屋改建的租赁住房项目，由建设主体向项目所在县市保障性租赁住房工作领导小组办公室提出申请，保障性租赁住房工作领导小组组织发展改革、住房和城乡建设、自然资源等相关部门，形成联合审查意见，对符合保障性租赁住房管理规定的，出具保障性租赁住房项目认定书。

3.对房地产开发企业配建的租赁住房项目，在房地产开发企业与回购单位签订协议后，由各县市保障性租赁住房工作领导小组办公室组织审查认定，对符合保障性租赁住房管理规定的，出具保障性租赁住房项目认定书。

五、保障措施

（一）明确主体责任，制定实施细则。自治州人民政府对现有保障性安居工程领导小组成员单位进行补充完善，将发展保障性租赁住房列入相关部门职责，统筹协调推进全州保障性租赁住房相关工作。领导小组办公室设在州住建局，负责指导、协调和检查考核全州各县市保障性租赁住房工作。各相关部门要依照职责完善相关政策措施，注重协同配合和工作衔接，确保各项工作任务有效落实。各县市人民政府作为保障性租赁住房工作的责任主体，参照成立保障性租赁住房工作领导小组，做好保障性租赁住房房源筹集、项目审批、建设运营、监督管理等工作，并根据本实施方案就保障性租赁住房建设、审批、管理和运营等方面的工作制定实施细则。

（二）加强沟通协作，做好政策衔接。自治州住房和城乡建设、发展改革、财政、自然资源、机关事务管理、人民银行、税务、银保监等部门和单位要加强政策协调、工作衔接，强化业务指导。各有关部门和单位要按照职责分工，加强协作、形成合力，确保各项政策落实到位。自然资源、财政和税务等相关部门要积极与上级主管部门进行衔接，提出明确的土地、财政、税务、金融等支持政策的实施路径。符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理，及时落实各类优惠政策和税费减免，未纳入的不得享受国家对保障性租赁住房的专门支持政策（利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房不补缴土地价款等）。

（三）加大监督力度，纳入绩效考核。自治州发展改革、财政、自然资源、住房和城乡建设、金融、税务等有关部门要建立健全督查督办机制，切实加强对城市保障性租赁住房工程项目的监管，确保工程进度、质量和施工安全。审计等部门要同步介入，加强全过程监管，确保资金运行安全高效，管理科学规范，分配公平合理。把保障性租赁住房建设情况纳入对县市人民政府的绩效考核，自治州将对县市保障性租赁住房工作开展情况进行督促指导，及时总结宣传经验做法，促进州直保障性租赁住房健康发展。

附件：2022年自治州直属县市城市保障性租赁住房年度计

划表